Spezialthemen
Kaufpreisaufteilung
Um Abschreibungen (AfA) für bebaute Grundstücke geltend machen zu können, müssen die Anschaffungskosten nachträglich in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden. Mit einem Grundsatzurteil hat der Bundesfinanzhof die sogenannte „Restwertmethode“, bei der sich der Gebäudewertanteil durch Abzug des Bodenwertes vom Kaufpreis ergibt, als unzulässig beurteilt (BFH-Urt. vom 15.01.1985, IX R 81/83). Vielmehr müssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des Gebäudes und der Verkehrswert des Bodens getrennt voneinander ermittelt werden. Die Finanzverwaltung verwendet hierfür ein vereinfachtes Sachwertverfahren auf Basis von typisierten Herstellungskosten (THK) 2010 und Bodenrichtwerten, das häufig zu unzutreffenden Ergebnissen führt.
Ermittlung marktgerechter Gebäudewertanteile
Mithilfe eines Sachverständigengutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann eine marktgerechte Kaufpreisaufteilung nachgewiesen werden. Bei der Bewertung werden Parameter wie die Lage, Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks sowie die Gebäudeart, der Modernisierungsgrad und die Qualität der Ausstattung individuell gewürdigt. Das Thema Kaufpreisaufteilung ist besonders in Ballungsgebieten von besonderer Brisanz.
Auf Basis umfangreicher Erfahrungen kann ich Sie im Rahmen einer Vorabprüfung beraten, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dies erfolgt unter Einbeziehung Ihres Steuerberaters.
Erbschaft und Schenkungssteuer
Wird Ihnen durch einen Erbfall oder im Rahmen einer Schenkung (z.B. vorweggenommene Erbfolge) eine Immobilie übertragen, so sind Sie jenseits der Freibeträge zur Entrichtung von Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer verpflichtet. Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung dient als Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Steuer.
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Liegt bereits eine Bewertung durch das Finanzamt vor, so kann im Rahmen einer Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachgewiesen werden. Auch kann es sinnvoll sein, bereits mit der Steuererklärung ein Sachverständigengutachten einzureichen.
Je nach Art des Objektes kommen dabei die einschlägigen Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren.
In einem Sachverständigengutachten werden alle wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt wie zum Beispiel Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsrückstau, Grunddienstbarkeiten, personenbezogene Nutzungsrechte wie z.B. Nießbrauch etc.
Mit der richtigen Planung Steuern sparen
Im Rahmen einer Vorabprüfung berate ich Sie gerne, ob eine Begutachtung sinnvoll ist. Dabei ist es unabdingbar, Ihren Steuerberater mit einzubeziehen.
Übrigens: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes BFH vom 11.09.2013 (Az. II R 61/11) kann der „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG a. F. nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.“
Rechte und Belastungen
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegerechte, Geh- und Fahrtrechte sowie beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie beispielsweise Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen können den Wert einer Immobilie stark beeinflussen. Da sich auch in diesem Bereich kaum oder keine Vergleichswerte heranziehen lassen, ist die Ermittlung von Wertminderungen oftmals sehr komplex. Dabei gilt es Auswirkungen von Elektrosmog genauso zu würdigen wie Einschränkungen für die bauliche oder sonstige Nutzung des Grundstücks.
Sachgerechte Wertermittlung bei Rechten und Belastungen
Für eine marktgerechte und praxisorientierte Wertermittlung im Zusammenhang mit Rechten und Belastungen bedarf es neuer Methoden und Herangehensweisen.
Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und Verkehrswerte sachgerecht zu ermitteln ist insbesondere beim Vorliegen von Rechten und Belastungen in Abt. II des Grundbuches sachverständiger Rat sinnvoll und teilweise unabdingbar.