Spezialthemen


Merkantiler Minderwert

Zu den tatsächlichen Eigenschaften und der sonstigen Beschaffenheit eines Grundstückes bzw. eines Gebäudes i. S. der Verkehrswertdefinition gem. § 194 BauGB gehört ggfl. auch ein merkantiler Mehr- oder Minderwert des Grundstückes. Dieser Wert ist integraler Bestandteil des Verkehrswertes.

Unter einem merkantilen Minderwert ist dabei der Betrag zu verstehen, um den sich der Verkehrswert eines Grundstückes, das einen Mangel aufwies, trotz vollständiger Beseitigung dieses Mangels in technisch einwandfreier Weise in der allgemein verbliebenen Befürchtung mindert, dass sich ein Folgeschaden irgendwie auch künftig auswirken könnte, auch wenn diese Befürchtung tatsächlich unbegründet ist. 

Der merkantile Minderwert wird auch als psychologischer Minderwert bezeichnet.

Für die Verkehrswertermittlung ist wichtig, dass gem. §§ 249 und 251 BGB ein merkantiler Minderwert ersatzfähig ist.

Für die Berechnung (Ermittlung) einer merkantilen Wertminderung ist darauf hinzuweisen, dass sich die letztlich auf eine Vertrauenserschütterung zurückführende Wertminderung nicht nach mathematischen Formeln ermitteln lassen wird und sich auch nicht nach technischen Gesichtspunkten berechnen lassen dürfte.

Der merkantile Minderwert wird in der Praxis der Verkehrswertermittlung regelmäßig mit einem auf Erfahrungswerten begründeten

  • Prozentsatz des Verkehrswertes berücksichtigt, der sich für dasselbe Grundstücke unter der Annahme ergibt, dass der Mangel in der Vergangenheit gar nicht erst aufgetreten ist,
  • Prozentsatz der Schadenbeseitigungskosten berücksichtigt, die für den behobenen Schaden aufzubringen wären oder
  • mit angemessenen Abschlägen.

Die Höhe eines anzusetzenden Prozentsatzes ist abhängig von …

  • der Höhe der aufgebrachten Schadenbeseitigungskosten im Verhältnis zum mangelfreien Gebäudewert,
  • dem Grad des Gefährdungspotenzials, der der Schaden nicht (vollständig) beseitigt ist und die Kosten erneut entstehen,
  • die Zeit, die seit der Schadenbeseitigung entstanden ist, und
  • der Restnutzungsdauer des Gebäudes, sofern der merkantile Minderwert aus einem Gebäudemangel resultiert.

Neben der reinen Schadenshöhe kann des Weiteren auch eine medienwirksame Behandlung des zwischenzeitlich behobenen Schadensfalles in der Öffentlichkeit zu einem merkantilen Minderwert führen (z. B. Suizid).

Gem. höchstrichterlicher Rechtsprechung kann es mehrere Methoden geben, einen entsprechenden merkantilen Minderwert zu berechnen. Es empfiehlt sich hier ein persönliches Gespräch, um die Gegebenheiten abzuklären und die notwendigen Informationen einzuholen.