Repartitionsproblem

Die ungelöste Streitfrage, wie der Gesamtwert eines bebauten Grundstückes ursächlichen Boden und baulichen Anlagen (Gebäude) aufzuteilen ist, bezeichnet man als Repartitionsproblem.

Bei dieser Streitfrage stehen sich die Aussagen gegenüber, dass der Bodenwert eines bebauten Grundstücks mit dem Wert zu ermitteln ist, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre und, dass der Bodenwert eines bebauten Grundstücks gegenüber dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks „gedämpft“ sei.

Dabei geht es nicht um die Wertminderung eines nicht planungskonform bebauten Grundstücks, dessen Bebauung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit durch An- und Aufbauten angeglichen werden kann, sondern allein um die Hypothese, dass selbst eine planungskonforme Bebauung den Bodenwert mindere.

Bei dem Repartitionsproblem besteht ebenfalls die ungelöste Frage, wie und in welche Größenordnung der Bodenwert eines bebauten Grundstücks gegenüber dem Wert eines unbebauten Grundstücks zu dämpfen ist, denn nicht nur über das „Ob“ sondern auch über das „Wie“ besteht keine allgemein anerkannte Meinung.

Für die Lösung des Repartitionsproblems ist die Verkehrsermittlung bebauter Grundstücke weitgehend ohne Belang, denn eine Dämpfung des Bodenwerts muss zwangsläufig zu einer entsprechenden Erhöhung des Werts der baulichen Anlage (Gebäudewert) führen, wenn der Verkehrswert aus Boden- und Gebäudewert gebildet werden soll.

Eine Dämpfung des Bodenwerts bebauter Grundstücke muss also zwangsläufig eine dementsprechende Erhöhung des Gebäudewertanteils (Vollkompensation) beinhalten und zwar grundsätzlich bei allen zur Anwendung kommenden Wertermittlungsverfahren.

-Bei Anwendung des Sachwertverfahrens erhöht sich der Marktanpassungszuschlag beziehungsweise es vermindert sich der.

-Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens erhöht sich der Ertragswert der baulichen Anlage (Gebäudeertragswert) dadurch, dass eine Bodenwertdämpfung konsequenterweise im Zuge der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes auf der Grundlage gedämpfter Bodenwerte zu gedämpften Liegenschaftszinssätzen führen muss (Grundsatz der Modellkonformität).

Durch die Dämpfung des Bodenwertes kommt es zu einem belanglosen Rechenschritt, der allerdings für das Ergebnis irrelevant ist. Einer Lösung des Repartitionsproblems bedarf es von daher nicht.

Die Wertermittlungsverordnung (WertV) geht deshalb von dem methodischen Grundsatz aus, dass der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks anzusetzen ist (§§ 15 Abs. 2 und 21 Abs. 2 WertV mit dem Verweis auf das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des anzusetzenden Bodenwerts; § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Dies entspricht auch der Vorgabe des Baugesetzbuchs (BauGB) für die Ermittlung von Bodenrichtwerten in bebauten Gebieten (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Wo es in besonderen gesetzlich geregelten Fällen der Aufspaltung des Gesamtwerts in einen Boden- und Gebäudewertanteil bedarf, muss angesichts der Unlösbarkeit des Repartitionsproblems eine aus dem jeweiligen Sachzusammenhang sich ergebende Vorgabe gemacht werden. Zumeist wird auch dabei der Bodenwert eines bebauten Grundstücks anzusetzen sein (z.B. in der Umlegung nach den §§ 45 ff. BauGB; § 19 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes).