Unter Abbruchswert versteht man den Wert eines Grundstücks mit Gebäuden, für die der Abbruch vorgesehen und möglich ist oder aus rechtlichen oder sonstigen Gründen nicht möglich ist. Die Wertermittlungsverordnung (WertV) unterscheidet drei Fälle:

 1. Freilegung sofort möglich

Unter der Voraussetzung, dass im Ertragswertverfahren die vorhandene Bausubstanz sofort abgerissen werden kann und nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Reinertrag kein positiver Betrag verbleibt, geht man zur Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren allein vom Bodenwert aus. Dieser ist um die gewöhnlichen Freilegungskosten (Abbruchkosten u.a.) zu vermindern. Die Abbruchkosten werden nach tatsächlichen Kosten oder Erfahrungssätzen angesetzt.

Bei der Freilegung von kontaminierten Gebäuden oder Böden, z.B. mit Asbest können die Kosten um ein Vielfaches höher liegen. Ggf. müssen in diesen Fällen Sondergutachten eingeholt werden. Abzuschätzen bleibt allerdings, ob eine Instandsetzung, Modernisierung oder Umbaumaßnahme, soweit sie rechtlich zulässig wäre, nicht die wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber dem Abriss darstellen würde.

2. Freilegung alsbald möglich

Bei diesem Sachverhalt kann das Grundstück nicht sofort freigelegt werden und seiner vorgesehenen Nutzung zugeführt werden. Der Zeitpunkt der Freilegung ist aber absehbar. Ursache dafür können bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse oder sonstige Gründe (Vertragsbindungen, Arbeitsplatzsicherung) sein.

Das in §20 Abs. 2 WertV beschriebene Verfahren, auch als Liquidationsverfahren bezeichnet, entspricht dem allgemeinen Ertragswertansatz, wobei als Restnutzungsdauer die Dauer der Nutzungsbeschränkung eingesetzt werden muss und der Bodenwert um die Freilegungskosten zu vermindern ist.

3. Freilegung längerfristig nicht möglich

Stehen dem Abriss der Gebäude längerfristig Gründe entgegen, z.B. Denkmalschutzbestimmungen, soll nach § 20 Abs. 3 WertV die Wertermittlung unter der Zugrundelegung eines abweichenden Bodenwertes erfolgen. Ein solcher Ansatz ist allerdings nach sachverständiger Einschätzung fragwürdig, da sich die Erhaltungspflicht für eine wirtschaftlich verbrauchte Bausubstanz nur wertmindernd auf den Gebäudewertanteil auswirkt.