Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Sachwert- sowie dem Vergleichswertverfahren eines von drei normierten Wertermittlungsverfahren, die in der ImmoWertV (§§ 17 – 20) geregelt worden sind.

Das Ertragswertverfahren ist vornehmlich für die Ermittlung des Verkehrswertes von Objekten geeignet, für die die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebend ist. Hierzu zählen im Wesentlichen Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftsgrundstücke, Gewerbe- und Industrieobjektes sowie gemischt genutzte Objekte. Ein- und Zweifamilienhäuser zählen im Regelfall nicht zu den typischen Ertragswertobjekten, da hier für einen Käufer nicht Renditeüberlegungen im Vordergrund stehen, sondern der Wohnkomfort und die Wohnlage ausschlaggebende Argumente für die Preisbildung darstellen.

Neben Mietwohngrundstücken werden gewerblich genutzte Grundstücke aller Art als Ertragswertobjekte angesehen. Hierzu gehören u. a.

• Einzelhandelsimmobilien
• Fabrikgebäude, Werkstätten, Logistikimmobilien, Speditionen, Garagengrundstücke
• Büro-, Verwaltungs- und Sozialimmobilien
• Hotels, Kliniken, Altenheimgrundstücke oder Freizeit- und Dienstleistungsimmobilien

Der Verkehrswert (Marktwert) ist gem. § 194 BauGB zwar ein stichtagsbezogener, gleichzeitig aber auch ein zukunftsorientierter Wert. Der Ertragswert einer Immobilie bestimmt sich entscheidend durch den Ertrag (Nutzen), den eine Immobilie seinem Eigentümer zukünftig gewährt.
Anwendung des Ertragswertverfahrens

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens geht es im Wesentlichen stets darum, den Verkehrswert eines bebauten Grundstückes als den auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert aller künftigen Erträge zu ermitteln. Da mit der Unterhaltung einer Immobilie im Regelfall Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie ein Mietausfallwagnis) verbunden sind, geht es konkret um die aus der Immobilie fließenden Reinerträge.

Betrachtet man die sich jährlich ergebenden Reinerträge, setzt sich der Ertragswert aus

• der Summe der über die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen jährlichen anfallenden Reinerträge, jeweils diskontiert auf den Wertermittlungsstichtag
• zuzüglich des nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes verbleibenden diskontierten Restwertes

zusammen.

Das Ertragswertverfahren ist in besonderer Weise auf eine marktkonforme Verkehrswertermittlung ausgerichtet. Die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechenden Marktverhältnisse gehen insbesondere dadurch in die Wertermittlung ein, dass von am Wertermittlungsstichtag marktüblich anfallenden Erträgen, am Stichtag marktüblich anfallenden Bewirtschaftungskosten, einer nach allgemeinen Erfahrungssätzen sich bemessenen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und einem die Lage auf dem Grundstücksmarkt erfassenden Liegenschaftszinssatz ausgegangen wird.

Für die marktgerechte Ertragswertermittlung ist es wichtig, dass die für die Wertermittlung erforderlichen Daten und Angaben möglichst genau ermittelt werden. Für die Ermittlung des Ertragswertes sind dieses u. a.

• Ermittlung der marktüblich erzielbaren Erträge. Hierbei handelt es sich insbesondere um Mieten und Pachten sowie sonstige Nutzungsentgelte für z. B. Garagen, Werbeschilder usw.
• marktgerechte Ermittlung der Bewirtschaftungskosten. Hierzu zählen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten sowie ein Mietausfallwagnis
• Ermittlung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
• möglichst exakte Ermittlung und Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes

Entsprechende Daten sind in Mietensammlungen beim Sachverständigen vorhanden sowie werden auch in den jeweiligen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.