Unter der Instandsetzung wird die Behebung von vorhandenen Mängeln bzw. werden alle Maßnahmen, die zur Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen früheren Zustandes an und in baulichen Wohn- und Gewerbeimmobilien dienen, verstanden.  Eine inhaltliche Bestimmung des Begriffes Instandsetzung erfolgt in § 177 Baugesetzbuch (BauGB) als zu beseitigende Missstände bzw. zu behebende Mängel.

In Abgrenzung zum Begriff der Instandhaltung sind bei dem Erfordernis von Instandsetzungsmaßnahmen die Missstände und Mängel bereits eingetreten, deren Verursachung z.B. durch Alterung, Witterungseinflüsse, Abnutzung oder Einwirkung von Dritten hervorgerufen werden kann.

Probleme treten hinsichtlich einer eindeutigen Leistungsabgrenzung zwischen den Instandsetzungs- und Modernisierungsaufgaben auf. Für den Vermieter ergibt sich aus § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als eine Hauptverpflichtung, die Mietobjekte in einem vertrags- und sachgemäßen Zustand für die Dauer der Mietzeit zu erhalten und damit auch Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen.

Im Wohnungseigentum wird die Verpflichtung zur Instandsetzung insbesondere über § 14 sowie § 21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eindeutig geregelt. Der Mieter einer Mietsache hat andererseits hinsichtlich dieser vermieterseitigen Maßnahmen eine Duldungspflicht aus § 554 BGB.

Die Kostentragung von Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen durch den Vermieter/ Eigentümer mit Ausnahme von Schäden durch höhere Gewalt und unberechtigten Eingriff Dritter. Zur Realisierung von Instandsetzungsmaßnahmen sind Instandhaltungsrücklagen aus den Mieteinnahmen sowie dem Wohn- und Hausgeld im Wohneigentum als Aufgabe einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu bilden. Nach § 536c BGB hat der Mieter die Verpflichtung der Anzeigepflicht von Mängeln gegenüber dem Vermieter.