Pachtwertverfahren
Das Pachtwertverfahren bezeichnet die Ermittlung von Grundstücks- und Objektwerten. Die überwiegende Anwendung findet dieses Verfahren bei der Bewertung von Flächen, für die in der Zukunft eine andere Nutzung vorgesehen ist, z.B. Deponieflächen, aber auch bei Gaststätten und Hotelbetrieben.
Niebuhr, HLBS-Report 1994, S. 11, sieht in der Pachtwertmethode eine Kombination aus Vergleichs- und Ertragswertverfahrens.
Zur Ermittlung des Bodenwertes einer Grundstücksfläche ist nach diesem Verfahren der Barwert der Nettopacht (z.B. Verfüllungsgebühren bei Deponien) die Grundlage, die aus der zukünftigen Nutzung des Grundstücks erzielt wird. Dabei sind in die Bewertung, der Bodenwert der zu bewertenden Fläche vor der zukünftigen Nutzung, sowie die auf den Bewertungsstichtag diskontierte Differenz des Bodenwertes vor und nach der zukünftigen Nutzung ebenso zu berücksichtigen, wie der Barwert der entgangenen Nutzung, die vor der zukünftigen Nutzung stattgefunden hat, z.B. Ackerbau auf landwirtschaftlichen Flächen. Nach Niebuhr ergibt sich dann schematisch folgende Vorgehensweise zur Ermittlung des Bodenwertes:
-Bodenwert der Fläche vor der zukünftigen Nutzung (z.B. Wert einer landwirtschaftlichen Fläche),
– zzgl. Barwert (kapitalisierte Nettorente) der zukünftigen Nutzung,
-abzüglich Barwert der entgangenen Nutzung, die bisher ausgeübt wurde,
-abzüglich diskontierte Differenz des Bodenwertes der Fläche vor und nach der zukünftigen Nutzung.
Der Bewerter muss seine besondere Aufmerksamkeit bei der Anwendung der Pachtwertmethode auf die Höhe des Wertes der Grundstücksfläche nach der zukünftigen Nutzung und die Höhe des Kalkulationzinssatzes zur Ermittlung des Barwertes der Erträge aus der zukünftigen Nutzung legen.
Der Zinssatz sollte sich dabei möglichst an dem Liegenschaftszinssatz für gewerbliche Objekte orientieren. Außerdem bedarf es einer zuverlässigen Einschätzung der Dauer der zukünftigen Nutzung.
Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken mit Hilfe des Pachtverfahren soll diese Methode dem Tatbestand Rechnung tragen, dass z.B. bei der Verpachtung von Hotelgrundstücken der Pachtpreis für das Objekt in Höhe eines Prozentsatzes der erzielbaren Umsätze und nicht in Abhängigkeit der Größe der Nutzfläche vereinbart wird.
Aus diesem Grunde wird hier das Pachtwertverfahren mit der sogenannten „EOP-Methode“ (Ertragskraftorientierte Pachtwertfindung) kombiniert. Das Pachtwertverfahren ist in diesem Sinne hier ein reines Ertragswertverfahren. Im ersten Schritt wird Mittels der EOP-Methode des Bewertungsverfahrens zunächst die Höhe der umsatzabhängigen Pacht für das Objekt ermittelt.
Schematisch stellt sich der Bewertungsgang dann im Einzelnen wie folgt dar:
1. Schritt: Ermittlung des Gesamtumsatzes
2. Schritt: Ermittlung des Jahrespachtwertes aus den ermittelten Umsätzen,
3. Schritt: Ertragswertberechnung für das Bewertungsobjekt
Dabei wird der Jahrespachtwert als Jahresrohertrag aus der Verpachtung des Bewertungsobjekts vorausgesetzt. Die weiteren Bewertungsschritte ergeben sich dann aus dem üblichen Ertragswertverfahrens.