Qualitätsstichtag

Bei der Bemessung einer Enteignungsentschädigung sind vor allem drei Dinge zu: die Festlegung des Zeitpunktes, der Grundstückzustand und die für die Entschädigung wesentlichen Preise. Unterschieden wird dabei vor allem in zwei bedeutsamen Zeitpunkten: der Wertermittlungsstichtag, der Zeitpunkt für die Bewertung und der Qualitätsstichtag, der Zeitpunkt für die Ermittlung des Zustandes des Enteignungsgegenstandes.

Bei dem Qualitätsstichtag liegt der Tag vor, an dem von der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entschieden wird, also der Erlass des Enteignungsbeschlusses. In Folge dieser Entscheidung erhält der Betroffene einen rechtlichen Nachteil, daher ist dieser auch der maßgebliche Zeitpunkt. Dieser Zeitpunkt kann sich allerdings häufig auf den Zeitpunkt der tatsächlichen oder wirtschaftlichen Wegnahme. Bei einer Besitzeinweisung zum Beispiel, ist der Zustand maßgebend, der zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Besitzeinweisung bestand, da der Verlust des Enteigneten bereits eingetreten ist.

Bei der Qualitätsbestimmung wird im Gegensatz zu der Bewertung, die sich mit dem konkreten Wert des Gegenstandes befasst überprüft, was überhaupt bewertet werden soll („Was wird genommen und soll wiederbeschafft werden können?“), also um was für ein Art eines Grundstückes es sich handelt, wie es genutzt wird oder werden kann und was dazu gehört. Die „Qualität“ enthält alle wertbildenden Faktoren eines Grundstücks. Dazu zählen nicht nur die natürlichen Eigenschaften wie zum Beispiel die Lage oder die Größe, sondern auch planungsrechtliche Ausweisung, Erschließung oder die Nutzungsfähigkeit, die sich aus dem Baurecht erschließen.