Die tatsächlichen Eigenschaften sind wertbestimmende Merkmale (§ 194 BauGB) neben den rechtlichen Gegebenheiten, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Tatsächliche Eigenschaften sind nicht nur vorübergehende Merkmale tatsächlicher Art. Hierzu gehören zum Beispiel Lage, Form und Größe des Grundstücks, Bodenbeschaffenheit, Bebaut oder unbebautes Grundstück, eventuelle Beeinträchtigungen durch Immissionen und Altlasten, tatsächliche Erschließung, das Vorkommen von Bodenschätzen, vorhandene Außenanlagen, Aufwuchs und Anpflanzungen oder Baugrund- und Grundwasserverhältnisse.