Übervermietung

In der Bewertungspraxis wird die Übervermietung in der Regel als Over-rented-Objekt bezeichnet. Liegt die vereinbarte Miete über der dem aktuellen nachhaltig erzielbaren Preis, liegt eine solche Übervermietung vor. Die Gegebenheit der Übervermietung kommt nur dann vor, wenn sich die konjunkturelle Situation seit Vertragsabschluss deutlich verschlechtert hat. In der Praxis wird ein derartiger „Over-rented“-Ertrag nicht als nachhaltig erzielbarer Ertrag in die Bewertung einfließen. Es ist allerdings zu berücksichtigen, ob durch diese vorteilhafte Gestaltung des Vertrages ein Sonderzuschlag erfolgen kann. Durch die vertraglichen Vereinbarungen wird die Länge der „Over-rented“-Situation festgesetzt. Bewertungstechnisch kann die Differenz zwischen tatsächlicher Miete und nachhaltig erzielbarem Ertrag unter Berücksichtigung der Laufzeit kapitalisiert und dem Ertragswert zugeschlagen werden. Eine ausreichende Bonität des Mieters wird dabei allerdings vorausgesetzt. Sollte der Mieter Zahlungsunfähig werden, könnte ja „lediglich“ die Marktmiete mit einem Dritten neu vereinbart werden. In jedem Falle führt es zu einem falschen Ergebnis, wenn im Hinblick auf möglicherweise steigende Mieten eine derzeit überhöhte Miete dem nachhaltig erzielbaren Ertrag gleichgesetzt wird.