Verkehrswert

In § 194 BauGB wird der Verkehrswert wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert (Marktwert) bemisst sich dabei nach folgenden normativen Vorgaben:

a) Der Verkehrswert bestimmt sich auf der Grundlage aller wertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Merkmale eines Grundstückes.
b) Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich nach dem Preis, der im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
c) Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen (der Lage auf dem Grundstücksmarkt), die in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), auf dem Grundstücksmarkt vorherrschen; es handelt sich somit um einen stichtagsbezogenen Wert.

Der Verkehrswert eines Grundstückes ist eine zeitabhängige Größe. Dieses ist insbesondere dadurch begründet, dass sich der Zustand eines Grundstückes (Gebäudes) regelmäßig ändert. Teilweise werden Renovierungen oder Sanierungen durchgeführt; teilweise werden bauliche Anlagen auch nicht instandgehalten. Hierdurch ist deutlich erkennbar, dass für die Wertermittlung eines Grundstückes ein bestimmter Gebäudezustand zu einem festgestellten Zeitpunkt (Stichtag) maßgebend sein muss.

Zur richtigen Einschätzung eines Verkehrswertes gehört deshalb begriffsnotwendigerweise die Angabe des Wertermittlungsstichtages und des maßgeblichen Grundstückszustands mit seinen wertbeeinflussenden Merkmalen.